Longtemps considéré comme inaccessible, l’achat d’un logement HLM est aujourd’hui possible sous certaines conditions. La vente de logements sociaux est en effet encadrée par la loi, qui détermine qui peut acheter et comment procéder. Mais quelles sont ces conditions ? Est-ce vraiment une opportunité intéressante pour les locataires et les bailleurs sociaux ? Cet article vous propose de faire le point sur cette option méconnue.
L’achat d’un logement HLM : une possibilité légale mais encadrée
Depuis la promulgation de la loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en 2014, il est désormais possible pour des locataires de HLM d’acheter leur logement. Toutefois, cette possibilité reste soumise à certaines conditions, notamment concernant les organismes HLM eux-mêmes : ils ne peuvent pas vendre plus de 1% de leur patrimoine chaque année.
De plus, la décision de vendre un logement doit être prise par le conseil d’administration de l’organisme HLM, en prenant en compte les critères suivants :
- la situation financière de l’organisme ;
- la cohérence sociale du projet ;
- l’intérêt général ;
- la capacité à assurer le renouvellement du parc immobilier.
Qui peut acheter un logement HLM ?
Tout le monde ne peut pas acheter un logement HLM. En effet, la loi ALUR prévoit que seuls les locataires du logement concerné, ainsi que les personnes de leur famille vivant avec eux depuis au moins un an, peuvent se porter acquéreurs.
Il est également possible pour des personnes non-locataires d’un HLM de se porter acquéreurs, mais seulement si le logement n’a pas été acheté par le locataire ou sa famille après une période de deux mois suivant la notification de l’intention de vendre par l’organisme HLM. Dans ce cas, les candidats à l’achat doivent impérativement être éligibles au logement social.
Comment procéder à l’achat d’un logement HLM ?
Pour acheter un logement HLM, plusieurs étapes sont à respecter :
- Le locataire doit faire connaître son intention d’acheter au bailleur social, qui dispose d’un délai de deux mois pour lui notifier son accord ou son refus.
- Si le bailleur accepte la vente, il doit proposer un prix de vente qui prend en compte la valeur vénale du bien et les travaux éventuellement nécessaires. Le prix proposé ne doit pas dépasser un certain plafond fixé par décret.
- Le locataire a ensuite deux mois pour accepter ou refuser cette proposition. S’il l’accepte, il doit constituer un dossier de demande d’achat auprès du bailleur social.
- Une fois le dossier complet et accepté par le bailleur social, la vente peut avoir lieu devant notaire.
Les avantages et inconvénients de l’achat d’un logement HLM
Acheter un logement HLM présente plusieurs avantages :
- Le prix de vente est généralement inférieur à celui du marché, puisqu’il est encadré par la loi.
- Les frais de notaire sont réduits, car ils sont calculés sur la base du prix de vente hors taxes (HT) et non sur la valeur ajoutée (TVA), comme c’est le cas pour les ventes classiques.
- Le locataire bénéficie d’une sécurité juridique, puisqu’il devient propriétaire de son logement.
Cependant, l’achat d’un logement HLM présente également des inconvénients :
- Les travaux éventuellement nécessaires peuvent être coûteux, même s’ils sont pris en compte dans le prix de vente.
- L’achat d’un logement HLM peut entraîner des difficultés pour revendre le bien ultérieurement, notamment si l’immeuble est vétuste ou situé dans un quartier peu attractif.
- Enfin, les organismes HLM peuvent être réticents à vendre leur patrimoine, afin de préserver leur capacité à loger les personnes éligibles au logement social.
Ainsi, acheter un logement HLM peut être une opportunité intéressante pour certaines personnes, mais il convient de bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans ce projet. Par ailleurs, il est important de rappeler que le parc HLM est destiné avant tout à loger les personnes en difficulté, et que la vente de ces logements doit donc rester exceptionnelle.
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