Le décret n° 2025-762 du 4 août 2025, publié au Journal officiel du 5 août 2025, met en œuvre plusieurs mesures de l’ordonnance de modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs du 3 juillet 2024. Pour les SCPI, ce texte resserre concrètement les règles de valorisation, après plusieurs années marquées par des corrections de prix de part parfois brutales sur une trentaine de véhicules depuis 2023. Voici ce que ces nouvelles règles changent réellement pour les porteurs de parts.
Une valorisation plus fréquente et plus réactive
Le décret impose désormais aux sociétés de gestion de publier, dans le bulletin d’information adressé aux associés, la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation de chaque SCPI à la fin de chaque semestre, et non plus une seule fois par an. Cette obligation s’applique depuis le 6 août 2025, le lendemain de la publication du décret. Elle implique de fait une actualisation semestrielle de la valeur vénale des immeubles détenus, cette dernière entrant dans le calcul de la valeur de reconstitution.
Sur le rythme des expertises elles-mêmes, le texte maintient le principe d’une expertise réalisée tous les cinq ans, mais introduit une exception pour les SCPI en phase de collecte : lorsqu’une société est à capital variable, ou à capital fixe en période d’augmentation de capital, chaque immeuble devra faire l’objet d’une expertise tous les trois ans au lieu de cinq. Cette mesure, ainsi que celle décrite ci-dessous sur la nomination de l’expert, n’entre toutefois en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2026.
Un pilotage de l’expertise recentré sur la société de gestion
Le décret modifie également les modalités de désignation de l’expert externe chargé d’évaluer le patrimoine immobilier de la SCPI. À compter du 1er janvier 2026, c’est la société de gestion elle-même qui nommera cet expert, pour un mandat porté à six ans au lieu de cinq, sans que cette candidature ait besoin de l’aval de l’assemblée générale ordinaire des associés. Ce changement retire donc aux porteurs de parts un droit de regard direct sur le choix de l’expert, une prérogative qui leur revenait auparavant en assemblée générale.
Cette évolution s’inscrit dans une logique de simplification administrative, mais elle modifie sensiblement l’équilibre de gouvernance entre société de gestion et associés sur un sujet directement lié à la valorisation de leur épargne.
Ce que cela change concrètement pour le porteur de parts
Pour l’investisseur, l’effet recherché par ces mesures est un prix de part plus en phase avec les fluctuations réelles du marché immobilier, avec des ajustements potentiellement plus fréquents et de moindre ampleur, plutôt que des corrections tardives et brutales comme celles observées sur certains fonds depuis 2023. Le garde-fou réglementaire de l’AMF reste néanmoins inchangé : les sociétés de gestion sont autorisées à faire varier le prix de souscription dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution, avec une obligation de réévaluation dès que cet écart est dépassé.
Pour suivre ces évolutions au fil de l’eau, une consultation régulière de Pierrepapier.fr permet de comparer les publications semestrielles de valeur de reconstitution entre différentes SCPI et d’identifier les fonds pour lesquels un écart significatif entre prix de part et valeur de reconstitution commence à se dessiner.
Une vigilance accrue à intégrer dans le suivi des portefeuilles
Pour les conseillers en gestion de patrimoine comme pour les porteurs avertis, cette réforme invite à suivre plus attentivement les publications semestrielles de valeur de reconstitution plutôt que de se contenter du seul rapport annuel de gestion. Anticiper d’éventuels ajustements de prix de part, à la hausse comme à la baisse, devient plus pertinent dans un cadre où l’information financière est désormais actualisée deux fois par an plutôt qu’une seule.