La transmission d’un patrimoine immobilier entre générations peut engendrer des coûts importants en termes de droits de succession. Pourtant, il existe des solutions pour réduire, voire éliminer ces frais. Cet article vous présente les différentes stratégies à mettre en place pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Donation du vivant
Le recours à la donation est l’une des solutions les plus courantes pour transmettre un bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession. En effet, la donation permet au donateur de transmettre son patrimoine à ses proches tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Plusieurs types de donations peuvent être envisagés :
- La donation simple : Il s’agit d’un transfert définitif et irrévocable d’un bien immobilier. Les droits de donation sont calculés en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire, et sont exonérés jusqu’à un certain montant selon le lien familial.
- La donation avec réserve d’usufruit : Le donateur conserve l’usufruit du bien (c’est-à-dire la possibilité d’en jouir ou d’en percevoir les revenus) pendant sa vie, et ne transmet que la nue-propriété à ses héritiers. Cette solution permet une exonération partielle des droits de donation, puisque seule la valeur de la nue-propriété est taxable.
Assurance-vie
L’assurance-vie est un autre moyen de transmettre un patrimoine immobilier en limitant les droits de succession. En effet, le capital constitué dans un contrat d’assurance-vie peut être transmis aux bénéficiaires désignés, sans être soumis aux droits de succession dans certaines limites :
- Pour les versements effectués avant 70 ans : exonération des droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, puis taxation à hauteur de 20 % jusqu’à 855 000 € et de 31,25 % au-delà.
- Pour les versements effectués après 70 ans : exonération des droits de succession jusqu’à 30 500 € sur la totalité des contrats souscrits par l’assuré, puis taxation selon le lien de parenté entre l’assuré et le bénéficiaire.
Il est donc possible d’utiliser l’assurance-vie pour transmettre un bien immobilier en le vendant préalablement et en plaçant le produit de la vente sur un contrat d’assurance-vie.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une technique qui consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Il permet au propriétaire initial de conserver la jouissance du bien tout en transmettant progressivement sa valeur à ses héritiers. Ainsi, à son décès, les héritiers deviennent pleins propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession.
Société civile immobilière (SCI)
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut permettre de faciliter la transmission d’un bien immobilier en évitant les droits de succession. En effet, la SCI est une société dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers par donations successives, en bénéficiant des abattements fiscaux applicables aux donations.
Pacte Dutreil
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui permet de transmettre une entreprise familiale tout en réduisant les droits de succession. Bien qu’il soit principalement dédié à la transmission d’entreprises, le pacte Dutreil peut également être utilisé pour transmettre un bien immobilier détenu par une société, sous certaines conditions.
Ainsi, plusieurs stratégies existent pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. Toutefois, il convient de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un notaire afin d’étudier la solution la plus adaptée à sa situation personnelle et familiale.
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