Vous êtes propriétaire d’un local commercial ou souhaitez en louer un, mais vous vous interrogez sur les conséquences d’un éventuel changement de destination sur le loyer ? Découvrez comment se déroule la fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9 lorsque la destination du local évolue.
Comprendre le bail commercial 3 6 9
Avant de se pencher sur la question spécifique de la fixation du loyer en cas de changement de destination, il convient de rappeler ce qu’est un bail commercial et plus particulièrement un bail commercial 3 6 9. Il s’agit d’un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) met à disposition un bien immobilier à usage commercial, industriel ou artisanal à une personne (locataire) qui l’exploite dans le cadre de son activité professionnelle. La durée minimale du bail est fixée à neuf ans, mais le locataire peut demander sa résiliation tous les trois ans (d’où l’appellation « 3-6-9 »).
Dans ce type de bail, le loyer est librement fixé entre les parties lors de la conclusion du contrat et doit respecter certaines règles pour les révisions triennales ou lors du renouvellement. Le montant du loyer peut notamment être indexé sur l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) ou l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), qui sont des indices publiés par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE).
Le changement de destination du local commercial
Le changement de destination du local commercial intervient lorsque le locataire souhaite exercer une activité différente de celle initialement prévue dans le bail. Pour cela, il doit obtenir l’autorisation du bailleur et éventuellement de la copropriété si le local est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
La destination du local est déterminée par les dispositions d’urbanisme applicables dans la commune où se situe le bien. La réglementation distingue généralement plusieurs catégories d’activités, telles que les commerces, les bureaux, les ateliers, les entrepôts, etc. Un changement de destination peut donc avoir des implications sur le plan administratif (obtention d’un permis d’aménager ou d’une autorisation d’exploitation commerciale) et contractuel (modification du bail).
Fixation du loyer en cas de changement de destination
La question se pose alors de savoir comment est fixé le loyer lorsque la destination du local change en cours de bail. En principe, chaque partie est libre de demander une modification du loyer lors du renouvellement ou à l’occasion d’une révision triennale.
Toutefois, en cas de changement de destination, la fixation du loyer doit tenir compte des nouvelles conditions d’exploitation du local. Le bailleur peut notamment demander une hausse du loyer si l’activité exercée par le locataire est plus lucrative ou si elle entraîne une augmentation de la valeur locative du bien.
À l’inverse, le locataire peut solliciter une baisse du loyer si l’activité qu’il exerce désormais est moins rentable ou si elle engendre une diminution de la valeur locative. Dans tous les cas, la fixation du loyer doit respecter les plafonds légaux prévus par la loi, qui varient en fonction de l’évolution des indices ILAT et ILC.
Résumé
Le bail commercial 3 6 9 est un contrat par lequel un propriétaire met à disposition un local à usage commercial, industriel ou artisanal à un locataire qui l’exploite dans le cadre de son activité professionnelle. La fixation du loyer en cas de changement de destination doit tenir compte des nouvelles conditions d’exploitation et respecter les plafonds légaux. Le bailleur et le locataire sont libres de demander une modification du loyer lors du renouvellement ou d’une révision triennale, mais ils doivent obtenir l’autorisation préalable pour effectuer un changement de destination.
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